Mesures exceptionnelles en faveur de l’achat d’un logement social par Mourabaha au Maroc

Au Maroc, les acquéreurs qui financeront par un contrat de Mourabaha l’achat d’un « logement social » destiné à leur habitation principale pourront bénéficier d’avantages fiscaux exceptionnels. Le détail des avantages consentis en leur faveur par la loi de finances 2010.

Mise à jour du 21/3/2018 :

Texte intégral de la note de la Direction Générale des Impôts 1383/18/DGI du 19 mars 2018 précisant les conditions et modalités d’exonération de la TVA sur logement social financé par Mourabaha ou par Ijara mountahia bi-tamlik.

• L’acquéreur bénéficiera d’un chèque de l’Etat égal au montant de la T.V.A. sur le logement acheté.
• L’acheteur bénéficiera de la déduction de son revenu imposable du remboursement du coût d’acquisition du logement payé par la banque. Cette déduction est subordonnée à la condition que les montants des remboursements soient retenus et versés mensuellement par l’employeur aux organismes de crédit agréés.
• L’acheteur bénéficiera de la déduction de son revenu imposable de la marge bancaire comprise dans le contrat, dans la limite de 10%, de son revenu global imposable. Pour les logements acquis en indivision, la déductibilité du montant de la marge bancaire dans la limite de 10% précitée est admise, pour chaque co-indivisaire, à concurrence de sa quote-part dans l’habitation principale. N.B. : La Loi de Finances 2016 a supprimé la déduction en matière d’IR de la rémunération convenue dans le cadre d’un contrat Mourabaha en cas d’indivision.
  

Une circulaire de la Direction Générale des Impôts datée du 22 janvier 2010 détaille ces avantages et indique les démarches à suivre par les acquéreurs pour profiter de ces nouvelles mesures.

Il y a lieu de préciser qu’à partir du 1^er janvier 2010, sera considéré comme « logement social » toute habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de cession n’excède pas 250.000 DH, hors taxe. La superficie couverte englobe notamment les murs, les pièces, les annexes (cuisine, salle de bains, toilettes), ainsi que les dépendances (cave, garage, buanderie, etc.). Lorsqu’il s’agit d’immeubles collectifs, les parties communes sont estimées au minimum à 10 % de la superficie de la partie privative à laquelle elles s’ajoutent, conformément au texte sur l’urbanisme.

Dans le cadre de la nouvelle loi de Finances pour l’année budgétaire 2010, plusieurs mesures ont été élaborées pour encourager les opérations de construction de logements sociaux et améliorer le pouvoir d’achat des catégories défavorisées, pour lesquelles ce logement est destiné. Désormais, l’acquéreur bénéficie d’un versement par l’Etat d’une partie du prix de vente égale au montant de la T.V.A. grevant l’acquisition du logement. Cependant, des conditions strictes régissent le bénéfice de cet avantage :

• Le logement social doit être acquis auprès d’un promoteur immobilier, personne physique ou personne morale, ayant conclu une convention avec l’Etat ;
• Le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être passés par acte notarié (dans la mesure où il comporte la condition suspensive du versement au notaire du montant de la T.V.A. par le receveur de l’administration fiscale, le compromis de vente susvisé est assujetti au droit fixe de 200 dirhams). Le contrat de vente définitif, doit faire apparaître le prix de vente et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée correspondant, ainsi que l’engagement de l’acquéreur à affecter le logement social à son habitation principale pendant une durée de quatre ans à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif.
• L’acquéreur doit consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou, le cas échéant, de deuxième rang en garantie du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée versée par l’Etat, ainsi que la pénalité et les majorations de retard exigibles au cas où l’engagement précité n’aurait pas été respecté.
• L’acquéreur est tenu de fournir au promoteur immobilier concerné, une attestation délivrée par l’administration fiscale, justifiant qu’il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, à la taxe d’habitation et à la taxe des services communaux assise sur les immeubles soumis à la taxe d’habitation.

Le montant de la T.V.A. est versé par le receveur de l’administration fiscale au notaire au vu d’un ordre de paiement, sous forme d’une partie du prix égale au montant de la taxe sur la valeur ajoutée, indiqué dans le compromis de vente. À cet effet, le notaire est tenu de produire au receveur de l’administration fiscale dont dépend son domicile fiscal, plusieurs documents. Aussi, le notaire est tenu d’établir le contrat définitif dans un délai de 30 jours maximum à partir de la date du virement du montant de la T.V.A. et de présenter ledit contrat à l’enregistrement dans le délai légal. Par ailleurs, au cas où la vente n’a pas abouti, le notaire est tenu d’adresser au receveur de l’administration fiscale une lettre recommandée avec accusé de réception ou la remettre en main propre contre récépissé, l’informant de la non réalisation de la vente, accompagnée du chèque de restitution du montant de la taxe sur la valeur ajoutée. Au vu de cette lettre, le receveur de l’administration fiscale procède à l’encaissement du chèque sur la base d’un titre d’annulation de l’opération.

La loi de Finances 2010 prévoit des sanctions en cas de non-respect des conditions d’éligibilité par les acquéreurs. A l’expiration de la durée de quatre ans courant à compter de la date du contrat définitif, l’acquéreur est tenu de présenter au receveur de l’administration fiscale les documents justifiant l’occupation, à titre principal, du logement objet du versement d’une partie de la T.V.A. par l’État. À défaut, la mainlevée de l’hypothèque ne peut être délivrée au contrevenant qu’après avoir régularisé sa situation fiscale en procédant au paiement, entre les mains du receveur de l’administration fiscale, du montant total de la T.V.A. dont il a bénéficié, assorti d’une sanction de 15%, de la pénalité et des majorations pour paiement tardif. Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que la sanction précitée sont immédiatement établis et exigibles, même si le délai de prescription a expiré.

Pièces à fournir par l’acquéreur pour bénéficier des avantages fiscaux liés au financement immobilier Mourabaha :

• Compromis de vente / Contrat de vente définitif
• Certificat de résidence annuel à l’adresse figurant sur la carte nationale d’identité (C.N.I.) *
• Photocopie de la carte nationale *
• Un engagement légalisé dans lequel le contribuable s’engage à occuper lui-même son logement à titre d’habitation principale et à informer l’administration fiscale de tout changement intervenu dans l’affectation dudit logement, en totalité ou en partie, dans le mois qui suit celui de changement.
• Copie certifiée conforme du contrat Mourabaha
• Copie des quittances de versement ou des avis de débit établis par les établissements bancaires.
• Tableau faisant ressortir annuellement le coût d’acquisition dudit bien et la rémunération convenue d’avance avec la banque.

(*) Dans le cas où l’adresse indiquée sur la C.N.I. ne correspond pas à celle du lieu de situation de l’immeuble, les quittances d’eau et d’électricité peuvent être prises en considération.

Source : DGI & Presse marocaine – Syndication : RIBH.

Télécharger la Circulaire de la Direction Générale des Impôts