Dans le cas d’une Mourabaha immobilière, aucune réduction du prix de vente n’est prévue dans le cas de remboursement anticipé, puisque le financement n’est pas basé sur un taux d’intérêt. En effet, les financements islamiques reposent sur des principes commerciaux d’achat et de vente qui n’obéissent pas aux règles financières des produits conventionnels.
La Mourabaha est un produit financier de base fréquemment utilisé par les institutions financières islamiques. Il se définit comme un contrat de vente au prix de revient majoré d’une marge bénéficiaire connue et convenue entre l’acquéreur et le vendeur.
Selon la Chariâa, l’acquéreur n’a que deux options lors d’une acquisition : soit le paiement au comptant, soit l’achat avec un paiement différé (bai’ mouajjal). Dans le cas de bai’ mouajjal, le prix peut être supérieur au prix comptant. Cette différence de prix n’est pas l’intérêt puisqu’il ne s’agit pas d’un échange d’argent contre argent mais de l’échange d’argent contre un bien, c’est-à-dire du commerce.
Le bien immobilier est acheté à un prix ferme avec un paiement échelonné
La Mourabaha est consentie par la banque et acceptée par l’acquéreur moyennant un prix convenu d’avance. Ce prix comporte en sus des frais et dépenses engagées par la banque, une marge bénéficiaire en faveur de la banque. Le prix est réglé sous forme d’échéances payables aux dates et selon la périodicité précisée à la signature du contrat.
Si l’acquéreur décide pour une raison ou une autre de procéder à un remboursement anticipé du financement, il devra payer le même prix que s’il continuait à payer ses traites jusqu’à l’échéance initialement prévue.
En cas de remboursement par anticipation, la banque est libre si elle le souhaite d’accorder à l’acquéreur un escompte ou rabais, mais ceci ne constitue nullement un droit que celui-ci peut exiger. L’inclusion dans le contrat d’une clause qui obligerait la banque à accorder un escompte en cas de paiement par anticipation n’est pas acceptable puisque la Mourabaha est une opération de vente pas une opération de crédit.
Cette caractéristique de la Mourabaha est un élément important à prendre en considération par les acquéreurs qui s’engagent dans l’acquisition d’un logement. Elle a aussi le mérite de convaincre les sceptiques que la finance islamique n’est pas un simple habillage marketing mais que ses produits sont fondamentalement différents des crédits conventionnels.
RIBH
Modèle de contrat de Mourabaha Immobilière publié par Bank Al-Maghrib en 2007
Règles du financement Mourabaha – ICD (Banque Islamique de Développement)
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Le Journal RIBH 