Application de la Mourabaha immobilière – achat et revente à tempérament – en France

La Mourabaha appliquée au domaine immobilier est une technique de financement islamique en vertu de laquelle le financier achète un bien immobilier à un tiers pour le revendre à son client à un prix comprenant la valeur du bien majoré d’une marge. La Mourabaha est un contrat transparent puisque le prix d’acquisition, et le prix de revente – augmenté d’une marge bénéficiaire – sont expressément indiqués dans le contrat.

Principales caractéristiques :

• Le bien immobilier doit être existant au moment de la vente.
• Le prix est payable à terme en une ou plusieurs fois (crédit-vendeur).
• Le bien est hypothéqué au profit du financier.
• Le financier est exposé à certains risques juridiques et financiers vis-à-vis de l’acheteur (propriétaire du bien financé), notamment l’application de la garantie des vices cachés (application d’ordre public du régime de la vente).

Comme l’explique Jean-Yves Charriau, avocat associé en fiscalité à CMS – Bureau Francis Lefebvre, « la Mourabaha est notamment utilisée dans les opérations d’acquisition portant sur des immeubles ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI). Ceci explique pourquoi l’établissement financier adopte le statut de marchand de biens, afin de bénéficier du régime de l’article 1115 du CGI en matière de droits de mutation. En vertu de ce régime, sous certaines conditions, seule la revente est soumise aux droits de mutation, l’acquisition étant exonérée. Les achats d’immeubles restent néanmoins soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%. L’administration valide l’utilisation du régime des marchands de biens dans les  opérations de Mourabaha portant sur des immeubles ou des titres de SPI en précisant que les conditions d’habitude et d’intention spéculative sont réputées remplies.

Mise à jour : Le régime de marchand de biens a été supprimé par la loi de finances rectificative du 9 mars 2010 et remplacé par le régime d’acheteur-revendeur professionnel, qui bénéficie d’une exonération de droits d’enregistrement (hors taxe de publicité foncière en cas de cession d’immeuble) sur la première mutation, sous la réserve de prendre un engagement de revente de l’actif immobilier dans un délai de 5 ans.

S’agissant des immeubles, s’il est rappelé que, comme dans le régime marchand de biens, la marge de l’établissement financier est soumise à TVA, la rémunération du différé de paiement n’est pas soumise à TVA et est exclue de l’assiette des droits de mutation dus à l’occasion de la revente. Rappelons que, pour bénéficier du régime de l’article1115, le Financier devra se conformer aux obligations particulières prévues par ce régime (engagement de revente, tenue d’un répertoire…). »

Dans son analyse du régime d’imposition applicable à la Mourabaha immobilière, Ibrahim Zeyyad CEKICI, enseignant-chercheur co-responsable de l’University Degree in Islamic Finance à l’École de Management de Strasbourg, indique que le régime d’imposition est celui des bénéfices industriels et commerciaux. Le profit est immédiatement imposable, et il est aussi pris en compte dans la détermination du «résultat imposable de manière étalée linéairement sur la durée du différé de paiement».

Le profit est assimilé par l’Administration fiscale française aux intérêts : cette disposition permet notamment d’échelonner le profit sur la période du différé de remboursement du prix par le client et de le traiter fiscalement comme intérêt – évitant du même coup de l’inclure dans l’assiette de TVA et droits d’enregistrement sur le profit. L’investisseur bénéficie du régime de déductibilité des profits au même titre que les intérêts.

Pour en savoir plus :

Finance islamique en France : les premiers pas de l’Administration fiscale

Finance islamique et immobilier : enjeux et opportunités