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Maroc : la Mourabaha reste chère malgré les nouvelles dispositions de la Loi de finances 2009

09 Mar

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Mise à jour du 22 janvier 2010

Grâce à la loi de Finances 2010, la Mourabaha ne sera plus sanctionnée par la TVA puisqu’elle ne supportera plus la TVA sur l’échéance totale mais uniquement sur le profit de la banque et au taux de 10% seulement contre 20% auparavant. La Mourabaha devient donc aussi compétitive que le crédit à intérêts.

Lire aussi :

Reda Harmak, La Vie Eco 13/02/2009 :

Les droits d’enregistrement ne seront perçus qu’une seule fois en dépit de la double transaction.

  • Malgré cela, les simulations préliminaires dégagent toujours un écart moyen de 15% sur la mensualité en défaveur de Mourabaha.
  • Les banques ne se pressent pas pour profiter de la nouvelle disposition.

La mesure était louable et elle aurait même pu replacer le produit de financement alternatif, Mourabaha, dans la course au titre de formule de crédit immobilier la plus avantageuse. Dans son article 7, la Loi de finances 2009 prévoit en effet «l’application des droits d’enregistrement une seule fois sur les acquisitions de biens immeubles en consécration du principe de neutralité de l’impôt». Tout juste ce dont avait besoin Mourabaha pour s’aligner en termes de coût avec les formules de crédit classique. Seulement, il reste le problème de la TVA et celui de quelques droits à percevoir. Explications.

Rappelons que le financement d’un bien immobilier par voie de Mourabaha consiste en un contrat par lequel un établissement de crédit acquiert à la demande d’un client un bien immeuble en vue de le lui revendre à son coût d’acquisition majoré d’une rémunération. Avant l’entrée en vigueur de la Loi de finances 2009, les acquisitions d’immeubles dans la formule Mourabaha étaient assujetties doublement aux droits d’enregistrement : une première fois lors de l’acquisition par l’établissement bancaire du bien à financer pour un impôt équivalent à 3% du prix du bien et une deuxième fois lors de la revente au client, pour un impôt de 3% aussi, mais sur la base du coût d’acquisition final (autrement dit le prix du bien majoré des premiers frais et de la marge commerciale de la banque). La charge fiscale étant intégralement supportée par le client final, cela se traduisait nécessairement par un coût de crédit global prohibitif en comparaison avec une formule de crédit classique qui ne donne pas lieu à une double transaction. C’est dire si Mourabaha, appliquée à l’achat de biens immeubles, avait du plomb dans l’aile au moment même de sa commercialisation. Mais, même aujourd’hui, la situation n’a pas sensiblement changé. Les banques le confirment à demi-mot: les produits alternatifs ont du mal à décoller.

Pour un financement de 500.000 DH, l’écart des mensualités est de 18%

La nouvelle disposition de la Loi de finances 2009 aurait pu donc apporter du changement puisqu’il ne s’agira de supporter les droits d’enregistrement qu’une seule fois sur la base du prix d’acquisition des biens par l’établissement bancaire (sans compter la rémunération qu’il appliquera).Ce ne sera pas le cas car les professionnels sont catégoriques, la nouvelle disposition contribuera à réduire l’écart entre le financement classique et celui alternatif mais elle ne suffira toutefois pas à rendre Mourabaha plus avantageuse. Une simulation des nouvelles conditions de tarification fournie par un établissement bancaire de la place fait ressortir, pour un financement classique de 500 000 DH à un taux fixe de 5,7% sur une durée de 20 ans, une mensualité de 3 800 DH TTC, contre 4 500 DH pour la formule Mourabaha. Soit 18% d’écart.

«Le différentiel reste en moyenne de 14 à 15% en faveur du crédit classique même après la réduction du surcoût fiscal que permet la Loila Banque Populaire. A noter toutefois qu’il ne s’agit là que de simulations préliminaires. Car bien que la mesure corrective apportée par la Loi de finances soit déjà entrée en vigueur, les banques n’ont toujours pas relifté leurs solutions Mourabaha. Une tournée dans les agences d’Attijariwafa bank et de la Banque Populaire de finances 2009», fait-on savoir à (les deux seules banques commercialisant des produits Mourabaha pour le financement d’un bien immobilier) confirme bien cela : les responsables de clientèle n’ont aucune connaissance de révisions tarifaires ni présentes ni à venir.

C’est qu’on en est encore à gérer la transition en amont. Les top management des deux banques indiquent que leurs systèmes informatiques sont en train d’être alignés sur la nouvelle disposition concernant les droits d’enregistrement.

Selon toute vraisemblance, la Banque Populaire devrait être la première à commercialiser sa nouvelle mouture de Mourabaha, les modifications qu’elle a à apporter à son système consistant en de simples paramétrages. Du côté d’Attijariwafa bank, on se donne plus de temps puisqu’«il s’agira d’apporter des modifications de fonds». A priori, donc, les banques ne se pressent pas et cela est compréhensible car Mourabaha pour le financement de logements comporte encore plusieurs lacunes d’ordre réglementaire.

Les droits de mutation et la TVA poseront toujours problème

Comme précisé précédemment, à compter de 2009, seuls les droits d’enregistrement ne seront désormais imposés qu’une seule fois. Seulement, il existe un autre impôt qui continue à être perçu deux fois en raison de la double transaction. Il s’agit des droits de mutation qui s’élèvent à 1% du prix d’acquisition à l’achat du bien par la banque et 1% du prix d’acquisition majoré de la rémunération de la banque dans le cadre du transfert de propriété.

Mais à supposer que cette problématique soit résolue, il en demeurera une d’autant plus préjudiciable. Il s’agit de la TVA. S’agissant de cet impôt, Mourabaha est doublement pénalisée. A cause d’un différentiel de taux d’abord, puisque le taux en vigueur pour le financement alternatif est de 20% contre 10% pour un crédit immobilier classique. A cela s’ajoute la base de calcul de cette taxe. Alors qu’elle s’applique au seul intérêt dans le cas d’un crédit classique, elle frappe intégralement l’échéance dans le cas d’un financement alternatif.

Une ultime injustice porte l’estocade à Mourabaha. Pour ce type de financement, les banques ne sont pas explicitement autorisées par la Direction générale des impôts à étaler l’imposition de leur marge bénéficiaire sur toute la durée du crédit. Elles se voient contraintes, en effet, à payer intégralement l’impôt au début du contrat, avant même de percevoir le bénéfice sur lequel il est prélevé.

Bilan : 500 MDH débloqués pour Ijara et Mourabaha depuis octobre 2007

Pour les trois produits bancaires alternatifs déjà existants, un premier bilan fait ressortir un chiffre global jugé encourageant par BAM. «En moins de 18 mois d’existence, les produits Ijara et Mourabaha ont réalisé un chiffre d’affaires global d’environ 500 MDH. En revanche, aucun dossier Moucharaka n’a été traité à ce jour», confie-t-on. Et pour cause, «il y a un véritable manque de visibilité par rapport à ce produit car la Moucharaka est assimilable au capital-risque.

Au Maroc, ce type de financement reste encore embryonnaire en raison des freins notamment culturels puisque les hommes d’affaires marocains n’aiment pas prendre d’associé et surtout pas en la personne du banquier. Signalons que seules Attijariwafa bank et la Banque centrale populaire proposent le contrat Ijara dans le circuit bancaire. «Ces deux établissements ont même donné des noms commerciaux à ces deux produits. Cela veut dire qu’ils les ont inscrits dans leur stratégie commerciale et qu’ils comptent en faire des produits phare pour conquérir les clients qui refusent les crédits classiques. Nous pensons que ces produits aideront à élever le taux de bancarisation», s’enthousiasme un responsable à la supervision bancaire de BAM.

Naoufal Belghazi, La Vie Eco 30-01-2009

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11 Commentaires

Publié par le mars 9, 2009 dans Maroc

 

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11 réponses à “Maroc : la Mourabaha reste chère malgré les nouvelles dispositions de la Loi de finances 2009

  1. Amine

    mai 13, 2010 at 1:31

    Bonjour, merci pour ces informations.

    Je me suis déplacé aujourd’hui voir ma banque car j’ai pris un crédit auto mourabaha en 2009 pour discuter de ça mais ils m’ont dit que ces nouvelles dispositions ont été discutées mais pas validées et confirmées donc je ne peux pas bénéficier d’une baisse de ma traite.
    Est ce que c’est vrai? J’ai besoin des preuves s’il vous plait.
    J’ai des prises de tête à cause de ce problème.

    Merci.
    Amine.

     
  2. fati

    mars 8, 2010 at 1:38

    bonjour
    je voudrais bien avoir des renseignement sur l’application de la nouvelle loi concernant la TVA. merci.

     
  3. essaid

    janvier 10, 2010 at 10:56

    Nous remercions tous ceux qui ont aidé à ce que la Mourabaha voit le jour. Nous aimerions voir le contrat type afin que l’opération de Mourabaha soit Halal (sachant que d’autres paramètres à part l’usure peuvent rendre l’opération Haram).

     
  4. ribh

    janvier 8, 2010 at 12:14

    @ Othman :

    Wa alaykoum assalam,

    En théorie, l’auto-construction d’un logement pourrait être financée par un contrat de type Istisnaâ. Le lancement de ce type de contrat au Maroc avait été annoncé début 2009 par Bank Al Maghrib et le Groupement professionnel des banques du Maroc : https://ribh.wordpress.com/2009/01/30/maroc-salam-istisnaa/

    A titre d’exemple, en Algérie, la Banque Al Baraka propose ce financement pour l’auto-construction : http://www.albaraka-bank.com/istisna.htm . Le contrat d’Istisnaâ fait intervenir 3 parties : la banque, le maître d’ouvrage (le client) et l’entreprise de construction. La banque paie l’entreprise de construction pour le compte du client, et ce dernier rembourse la banque y compris une marge bénéficiaire, en bénéficiant de facilités de paiement étalées sur une durée convenue.

    En pratique, il faut voir le traitement fiscal de ce type de financement pour en mesurer la compétitivité. Les banques marocaines ont encore peu communiqué sur ce produit.

     
  5. Othman

    janvier 7, 2010 at 10:37

    salamou 3laykoum

    Je voudrais savoir si il existe un produit islamique destiné à la construction d’une habitation personnelle. je tiens à préciser que je suis marocain et la construction se fera aussi au Maroc.

    Je vous remercie d’avance.

     
  6. fathia

    décembre 10, 2009 at 6:15

    bonjour,
    je suis très intéressée par ce mode de crédit. au moins on peut s’éloigner de « riba ».
    bon si j’ai besoin d’un crédit de ce type pour l’achat d’une maison, un montant de 250.000,00 Dhs, et de le rembourser sur une période de 240 mois (20 ans), combien aurais-je à payer comme mensualité ? merci

     
  7. salim

    décembre 3, 2009 at 12:50

    quelle bonne nouvelle … ça fait bien longtemps qu’on attendait ça

     
  8. ribh

    novembre 15, 2009 at 3:34

    @ Daoudi :

    Salam et merci pour l’info et la présentation détaillée. On peut dire que ça c’est une très bonne nouvelle.

     
  9. Daoudi

    novembre 14, 2009 at 11:19

    Au Maroc ,dans le cadre de la loi de finances 2010 qui sera votée à la première chambre le jeudi 19/11/2009, il sera mis fin à la surtaxation de la mourabaha qui était considérée comme opération d’achat et de vente comme c’est le cas pour le leasing. On appliquait donc la TVA au taux de 20% sur le remboursement du capital et sur la marge de la banque ou sa rémunération. A partir du premier janvier 2010 on appliquera uniquement 10% de TVA sur la marge de la banque sans toucher au principal comme dans le cas de l’emprunt avec intérêts.
    Exemple
    Mr X achète en 2009 une voiture de 300 000 dh avec mourabaha. Il avance 100 000 dh; il lui reste à payer 200 000 + la rémunération de la banque qu’ on suppose de 20 000 dh . Le tout étalé sur 40 mensualités.
    la mensualité en 2009 est de
    ((200 000:40)+ TVA ))+ ((20 000:40)+TVA))
    = 5000dh +5000×20% + 500 + 500×20%
    =5000dh + 1000dh +500dh +100 dh
    = 6600dh
    La somme de la TVA à la fin est donc de 1100dh par mois soit 44000dh pour les 40 mois

    en 2010 on ne paie plus la TVA sur les 5000 dh et uniquement 10% sur les 500 dh
    donc la mensualité en 2010 ne sera plus que de
    5000dh + 500dh + 500x 10%
    =5000dh + 500 + 50
    = 5550 dh par mois
    la TVA par mois ne sera plus que de 50dh au lieu de 1100dh
    et sur la totalité 2000 dh au lieu de 44 000 dh
    le gain est très grand; il sera encore plus grand dans le cas de l’achat d’un appartement.
    NB: la nouvelle loi s’applique à ce qui reste de vos traites même si vous avez acheté avant 2010.
    Dieu merci

     
  10. ribh

    mars 16, 2009 at 3:58

    Salam,

    Je vous invite à lire l’article suivant sur la Vie Eco qui résume bien la situation :

    http://www.lavieeco.com/economie/12806-les-produits-islamiques-pour-entreprises-arrivent.html

     
  11. Mohamed

    mars 16, 2009 at 3:55

    Assalam,

    J’ai un projet retour au Maroc pour y créer mon entreprise, et souhaite savoir s’il existe des banques Islamiques dans ce pays prêt à financer des projets de création et quelles sont leurs nom svp. Barak Allahou fike.

     

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