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UM Group Canada : Sharia mortgage without explicit interest

27 Avr

According to Sharia law, business activity must be grounded in moral and ethical principles. Trading in tangible assets or services is permitted, but simply making money from money is considered usury and is forbidden. So lending transactions cannot involve paying or earning explicit interest. Investments also can’t be in prohibited areas such as gambling, alcohol, pornography, or arms dealing. Transactions cannot be considered high-risk, because gambling or mere speculation is not allowed.

Because Sharia law-compliant mortgages are not widely available in Canada, many Muslims wait until they can plunk down a pile of cold, hard cash before purchasing a house. “Some people wait to do that, since there was no other option,” says Omar Kalair, founder and president of UM Financial Inc. (UM is short for United Muslim). “But, as a general point, all the Sharia scholars and imams state that if there is an Islamic alternative, they should avail to that.”

“But if there isn’t, and someone is trying to raise a family, some scholars allow it.” Kalair bought his first home in 2002 after raising enough capital through interest-free family loans. Hoping to provide members of his community with the financial support to buy homes, Kalair quantified the market, and approached 70 mainstream financial institutions.

UM Financial eventually began negotiations with the Credit Union Central of Ontario, and it agreed to provide $4 million in financing as part of a pilot project. “We were able to work with the credit union product development team and our own lawyers in designing a mortgage product that complied with the Bank Act and Credit Union Act, and was also Sharia-compliant, to our own Sharia advisory board for us to sell it within our community,” says Kalair. In May 2005, UM Financial launched its first mortgage product, based on a successful U.S. model. Demand for the product was high, and the credit union quickly increased financing.

However, due to a concentration limit, the credit union could not lend more than $20 million dollars to any one entity, says lawyer Talal Chehab of Chehab & Khan Barristers and Solicitors, who developed the product for UM Financial. “After we got to that limit, they found other credit unions within their organization to buy off parcels of mortgages. So from $4 million, we’ve grown to $200 million.”

Originally, UM Financial’s mortgages adhered to a “Murabaha” agreement, in which a financial institution purchases a home for the client and sells it back to him or her at a markup. But for the last year-and-a-half, it has almost exclusively used a “Musharaka” model, a risk-and-reward sharing partnership arrangement, because it’s easier to facilitate and it’s the model that Sharia scholars recommend.

The standard UM Financial mortgage product is structured as an equity partnership in the home. UM Financial and the homebuyer purchase the home together, while the buyer supplies the down payment. Purchasers pay a proportional rent, which is equivalent to a mortgage fee.

The rent is calculated on a declining basis over time. By making monthly payments, the client buys out the company’s shares of the property. Clients sign a legally-enforceable Musharaka contract, stating they will have title and that UM Financial will register a mortgage security against the house, but no interest is applied.

The financing agreement with the credit union is Sharia-compliant, according to a “Mudaraba” model. Profits generated from monthly rental payments are shared between UM Financial and the supplier of funds. The bulk of the profits generated go back to the credit union, and UM keeps a small management fee.

UM Financial is also working with one of the Big Five banks in Canada to launch a full-suite of Sharia-compliant financial products, including mortgages. Currently, UM’s mortgages are 60 basis points more expensive than conventional mortgages, but the hope is that the cost of these mortgage products will eventually fall in line with conventional mortgages once the financing available matches existing demand.

UM financial has provided financing for roughly 500 mortgage transactions so far. “We have a list of about 5,000 families that either want to re-finance existing conventional mortgages into Sharia-compliant [mortgages] or are in the process of buying a home and want to get a commitment for financing,” says Chehab.

Another organization, the Islamic Co-operative Housing Corporation Ltd., has offered Islamic-compliant housing for 26 years based on a similar decreasing Musharaka partnership. In this agreement, the members and the co-op purchase the house and members pay a proportional rent to the co-op. Members are required to increase their shares and ownership of the house over a period of time. They sign an occupancy agreement, and are not tied into a long-term contract.

And as they accumulate more shares, the rent decreases. When the unit holder purchases all of the required shares, they surrender the shares to the co-operative, and title is transferred from the co-op to the unit holder.

But first, the house is evaluated and any appreciation or loss in the value of the house is shared between the co-op and the member, says president Pervez Nasim. “That’s the partnership concept,” he says. “You share the risk. You share the profit and loss.” Over the years, the co-operative has purchased almost 600 homes in Canada and has transferred title of almost 200 homes to unit holders.

Source : Law Times

Business modèle

UM Financial Inc., une firme pionnière dans le financement immobilier conforme à la Shariah au Canada ne pratique pas un mécanisme de prêt, mais bien un mécanisme de partenariat d’affaires. L’un de ces modèles est le contrat Mudarabah, un partenariat d’investissement en vertu duquel le partage des profits est expliqué de façon précise et l’investisseur absorbe d’ordinaire toute perte. Il existe aussi le modèle Musharakah, un accord en vertu duquel on partage les pertes en proportion des investissements.

Selon son président-directeur général M. Omar Kalair, UM Financial gère actuellement un portefeuille immobilier de type Musharakah de près de 200 millions de $, et utilise un mécanisme de 150 millions de $ obtenu de la Credit Union Central of Ontario (CUCO), de même qu’un mécanisme de 12 millions de $ obtenu d’une banque dans le Golfe en vue du financement de propriétés commerciales au Canada.

En Amérique du Nord, les institutions financières américaines ont vraiment pris les devants. Aux Etats-Unis, une société telle que Guidance Financial qui a lancé un produit conforme à la Sharia vient de franchir le cap des 1 milliard de $ en financement », déclare M. Kalair.

« L’usure est interdite dans les trois religions abrahamiques », souligne M. Kalair (en faisant allusion au judaïsme, à la christianité et à l’islam). En fait, bien que le financement conforme à la Shariah ait été conçu en gardant le client musulman à l’esprit, des clients de toute croyance religieuse pourraient très bien s’en prévaloir. La clientèle est même fort hétéroclite au sein de la communauté musulmane. La clientèle de M. Kalair se compose de gens dont les origines familiales sont au Pakistan, en Inde, en Afghanistan, en Somalie, au Moyen-Orient, en Bosnie, en Malaisie et en Turquie.

UM Financial, qui a mis sur le marché son premier produit hypothécaire en 2005, exerce maintenant ses activités à l’extérieur de Toronto et compte huit bureaux en Ontario. « Même si nous avons seulement une présence en Ontario, nous comptons ouvrir cinq autres bureaux au Canada », déclare M. Kalair.

Si UM utilisait à l’origine le contrat de style Mudarabah, la société utilise maintenant surtout le modèle Musharakah, une entente qui repose essentiellement sur le principe de location en vue de l’achat. « Nous versons les fonds, et il y a un investisseur passif et un investisseur directeur. Avant de toucher à cet argent, nous nous entendons sur un ratio de partage des profits. Par d’exemple, à l’heure actuelle, 97 % de l’argent que nous percevons sur une maison est versé à la CUCO et les 3 % restants servent à couvrir les activités de gestion », explique M. Kalair. « Ce qui importe, c’est que cette entente consiste en une participation à l’avoir propre et tous les profi ts sont partagés conformément à un ratio convenu. »

Pour le moment, UM Financial Inc. est la principale source de financement halal au Canada. Bien qu’il existe de petits partenariats tels que l’Islamic Co-operative Housing Corporation Ltd., « ils ne conviennent qu’à un petit marché à créneaux où on est prêt à payer des frais supplémentaires », soutient M. Kalair. « Notre objectif consiste à attirer environ 5 000 ménages avec notre produit d’ici un an ou deux. Nous en avons presque 500. »

Selon M. Kalair, « les banques et les sociétés d’épargne et de crédit n’ont d’ordinaire pas le droit de conclure des partenariats avec participation à l’avoir propre foncier. Au Royaume-Uni, HSBC compte principalement un produit location-achat selon lequel la banque est en fait le propriétaire de la maison », mais il ne s’agit pas d’un accord valide en vertu des règlements au Canada. Néanmoins, « il n’y a rien qui les empêche d’accorder directement du financement à notre société, financement que nous pouvons investir dans des propriétés. Nous ne sommes qu’une société spécialisée dans les partenariats avec participation à l’avoir propre foncier et qui perçoit les loyers, soit les profits de la société. »

Et les incitatifs sont nombreux, puisque les clients musulmans sont typiquement prêts à débourser un peu plus pour un produit halal. « À l’heure actuelle, notre produit est d’environ 60 points de base supérieurs aux prêts conventionnels. Par contre, nous voulons à long terme ramener cela à parité », soutient M. Kalair, qui souligne que les compagnies américaines, telles que la Devon Bank à Chicago et la University Bank à Detroit, offrent maintenant du financement halal « au même coût que les autres hypothèques. » Entre-temps, dit M. Kalair, « Nous tenons actuellement des pourparlers pour reprendre le même genre de contrat que nous avons créé avec la CUCO de concert avec trois des dix plus grandes banques. Nous envisageons par ailleurs de commercialiser notre produit sur le marché du courtage hypothécaire auprès d’une de ces banques d’ici la fin de l’année. » L’annonce officielle de M. Kalair marquera peut-être le début d’un élargissement de la gamme de produits de financement halal au Canada. Qu’à cela ne tienne, il est clair pour le Canada que cette idée est depuis longtemps attendue.

Source : Mortgage Journal – Journal Hypothécaire
Syndication : RIBH

 
5 Commentaires

Publié par le avril 27, 2008 dans Canada, English Section, RSS

 

5 réponses à “UM Group Canada : Sharia mortgage without explicit interest

  1. ribh

    janvier 3, 2012 at 1:48

    Canada bankruptcy may hurt Islamic finance in North America

    http://news.yahoo.com/canada-bankruptcy-may-hurt-islamic-finance-north-america-102447810.html

     
  2. ribh

    janvier 3, 2011 at 10:41

    @ Jihane :

    Salam,

    Essayez de voir avec la coopérative Qurtuba :

    http://www.qurtuba.ca
    http://www.qurtuba.ca/fr/default.html

     
  3. Jihane

    janvier 3, 2011 at 4:04

    Salam,

    Je me demandais si le financement islamique est disponible dans la région du Québec. J’ai besoin d’un prêt hypothécaire. Si vous pouvez me donner plus de détails s’il vous plait.

    Merci,

     
  4. ribh

    mai 27, 2009 at 10:00

    @ Assia :

    Wa alaykoum assalam,

    Le lien ci-dessous fournit les coordonnées de quelques institutions canadiennes qui proposent des financements immobiliers conformes à la charia :

    https://ribh.wordpress.com/2008/03/21/islamic-home-finance-mortgage-america/

     
  5. Assia

    mai 27, 2009 at 9:40

    salem alaykoum,

    j’habite à Montréal, Québec. Je suis mère de 3 enfants, je n’ai pas d’argent pour acheter une maison et pourtant cela devient de plus en plus nécessaire, je ne veux pas acheter avec Riba même si y a eu une fetwa. pourquoi est-ce qu’on nous instaure pas un système islamique accessible même aux familles à faible revenu? Aussi, nous voulons acquérir un assez bon véhicule qui ne nous donnera pas des maux de tête!!! ceci aussi est impossible, un seul système Riba (intérêts) sinon faut être très riche! ce qui n’est pas le cas de ma famille.
    quelle est la solution?
    wa djazakoum Allah khayran

     

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